Brennpunkt: Baggerbude statt Leerstand
Was passiert, wenn eine Stadt ein ehe–
maliges Kaufhaus nicht dem Leerstand überlässt, sondern daraus einen öffentlichen Erlebnis-, Handels- und Begegnungsort macht? In Hanau wird genau das ausprobiert: Der Stadthof, entstanden im früheren Kaufhof-Gebäude mitten in der Innenstadt, verbindet Handel, Kultur, Bildung, Gastronomie, Spiel und konsumfreie Aufenthaltsräume. Nach dem ersten Jahr zeigt sich, das Konzept zieht Menschen an, doch der Weg zu wirtschaftlich tragfähigen Handelsmodellen bleibt anspruchsvoll. Dennoch ist der Stadthof ein spannendes Beispiel dafür, wie Innenstädte künftig funktionieren könnten. Astrid Specht war vor Ort und hat sich das Konzept angeschaut.
Als im März 2023 bekannt wurde, dass die Hanauer Kaufhof-Filiale schließen würde, hätte die Geschichte einen Verlauf nehmen können, wie ihn derzeit viele Innenstädte erleben: ein großes, schwer bespielbares Warenhaus in bester Lage steht jahrelang leer, sorgt für sinkende Frequenz und für viel Verunsicherung im Umfeld. In Hanau entschied man sich für einen anderen Weg. Noch am Tag der Schließungsnachricht kündigte Oberbürgermeister Claus Kaminsky an, dass die Stadt das Gebäude übernehmen und selbst entwickeln wolle. Im März 2024 erfolgte die Schlüsselübergabe und ein Jahr später eröffnete das Erdgeschoss des neuen Stadthofs. Der Kaufpreis lag nach Angaben der Stadt bei 25 Millionen Euro, weitere 40 Millionen Euro sind für die Sanierung vorgesehen; unterstützt wurde das Projekt unter anderem durch Bundes- und Landesmittel.
Heute versteht sich der Stadthof als Begegnungs- und Erlebnisort im Herzen Hanaus und er ist ein Ort für Einzelhandel, Gastronomie, Bildung, Kultur und Mixed-Use-Konzepte. Die Stadt selbst spricht von „neuen Räumen, Flächen und ungeahnten Möglichkeiten“ für eine Innenstadt der Zukunft. Bis zur vollständigen Sanierung wird das Gebäude mit Zwischennutzungen belebt während gleichzeitig langfristige Mieter für die Zeit nach der Sanierung gesucht werden. Die Botschaft lautet: Gesucht werden kurzfristig und langfristig „mutige Macher“. Dabei geht es um weit mehr als nur die Nachnutzung eines ehemaligen Kaufhauses. Das Projekt ist ein Versuch, die Funktion der Innenstadt grundsätzlich neu zu definieren. Vielleicht geht es auch genau um das Gegenteil, nämlich zur ursprünglichen Funktion der Innenstadt zurückzukehren.
Daniel Freimuth, Geschäftsführer der Hanau Marketing GmbH, beschreibt den Ansatz mit einem historischen Bild: Die Innenstadt, der Ortskern – früher hätte man „Agora“ gesagt – sei schon immer der Ort gewesen, an dem Menschen zusammenkommen, an dem gehandelt wird, Neuigkeiten ausgetauscht und Entscheidungen im Sinne der Gemeinsschaft getroffen werden. Einkaufen, wie wir es heute kennen, sei dagegen erst seit rund 100 Jahren die dominante Nutzung. Daraus leitet Hanau eine bemerkenswerte Haltung ab: Aufgabe der Stadt sei es nicht, „den Handel zu retten“. Das könne sie gar nicht. Aufgabe der Stadt sei es vielmehr, die Innenstadt als Energiezentrum zu erhalten.
„Wir sagen, wir wollen die Energie in die Innenstadt zurückbringen, sie dort erhalten und die Menschen in die Innenstadt führen“, so Freimuth. Der Begriff „Hanau auf-LADEN“, der bereits vor dem Stadthof für die Innenstadtentwicklung verwendet wurde, ist dabei bewusst doppeldeutig. Es geht um Läden, aber eben auch um das Aufladen im emotionalen, sozialen und urbanen Sinn.
Diese Haltung prägt den Stadthof bis in seine Architektur und Möblierung hinein. Im Zentrum des Erdgeschosses liegt die Agora, ein konsumfreier Aufenthaltsbereich, der ausdrücklich nicht als Restfläche gedacht ist, sondern als Herzstück. Hier sollen Menschen ohne unter dem Zwang zu stehen, Geld ausgeben zu müssen, sitzen, sich treffen, verweilen, lesen, spielen oder einfach eine Pause machen können. Und tatsächlich sind die Vibes, wie die Gen Z heute sagen würde, einladend, friedlich und ruhig. Schlendert man über die Agora oder lässt sich auf einer der vielen Sitzgelegenheiten nieder, ist man umgeben von Menschen aller Couleur und Altersgruppen – Mütter mit Kinderwagen, Familien, Touristen, Ältere und überraschend viele Jugendliche, die lesen, miteinander spielen oder Musik hören.
Dass dies funktioniert, schildern die Verantwortlichen mit spürbarer Erleichterung. Man habe anfangs mit deutlich mehr Sicherheitsbedarf gerechnet, berichtet Katrin Raddatz von der Hanau Marketing GmbH. Tatsächlich hätten sich aber sehr unterschiedliche Gruppen in der Agora eingefunden. Dabei werde der Raum genutzt, ohne ihn zu beschädigen oder zu zweckentfremden. Auch die bewusst wohnliche Gestaltung habe man beibehalten. Der Mut, nicht alles „vandalismussicher“ zu planen, sondern zunächst schön und einladend zu denken, scheint sich ausgezahlt zu haben.
… doch dann kam die Realität
Die ursprüngliche Idee für das Erdgeschoss beschreiben Katrin Raddatz und Susanne Schmitz, ebenfalls von der Hanau Marketing GmbH, als „Kaufhaus Reloaded“: der ehemalige Kaufhof wird im Rahmen des heutigen Zeitgeistes und mit Nachhaltigkeit, Sinnhaftigkeit und Erlebnis im Hinterkopf neu gedacht. Statt klassischer Abteilungen entstanden sogenannte „Schollen“, also offene, organisch angelegte Flächen für verschiedene Konzepte. Handel sollte nicht verschwinden, aber kleiner, flexibler, experimenteller und stärker eingebettet in Aufenthaltsqualität und Erlebnis inszeniert werden. So finden sich entsprechend viele unterschiedliche Angebote: von K-Story über die Lili Catering Tagesbar, die Genuss-Werkstatt und Hund und Hike bis hin zu Spielwaren- und Lizenzbezügen wie Lieblingsstücke by Toynamics, Nebulous Stars, Hape Flagshipstore und der Baggerbude. Auch wenn sie noch nicht ganz ausgereift ist, steht die Baggerbude exemplarisch für eine Denkweise, die sich im Stadthof häufig widerspiegelt: Produkt wird nicht nur verkauft, sondern erlebt. „Baggern statt Alltag“, lautet die Idee und trifft damit den Nagel auf den Kopf: Wer mit einem der Bagger anfängt zu buddeln – das sind im Übrigen nicht nur Kinder! – vergisst innerhalb kürzester Zeit den Alltagsstress. Dabei war der Weg dorthin nicht besonders geradlinig, denn zunächst dachte das Team hinter dem Konzept noch in Handelskategorien und muss das nun nachjustieren. „Wir interpretieren hier Handel neu, aber es ist immer noch Handel“, sagt Freimuth rückblickend. Nach einem Jahr habe man festgestellt, dass genau hier Schärfung notwendig sei: Handel allein reicht nicht, wenn die Innenstadt künftig mehr sein soll als ein Ort der Versorgung.
Das ist eine der zentralen Erkenntnisse des Projekts: Der Stadthof erzeugt Frequenz und Aufenthaltsqualität, aber nicht jede Frequenz wird automatisch zu Umsatz. „Wir haben über eine halbe Million Menschen jetzt in diesem Jahr im Stadthof gehabt“, sagt Katrin Raddatz. „Das passt alles, doch wir müssen bewusst ‚aber‘ sagen: Die Leute fühlen sich wohl bei uns unten, aber sie kaufen nicht.“ Für manche Händler reiche es, für andere nicht. Die Gründe seien unterschiedlich: Sortiment, Präsentation, Motivation, Flächengröße, wirtschaftliches Umfeld und natürlich die grundsätzliche Frage, wie sehr stationärer Handel heute überhaupt noch nur über Produktverfügbarkeit funktionieren kann.
Gerade diese Offenheit macht den Stadthof interessant, denn das Projekt verkauft sich nicht als fertige Lösung, sondern als lernendes System. „Wenn man Experimente durchführt und feststellt, die Mischung aus X und Y hat leider nicht puff gemacht, hört man nicht auf“, so Raddatz. Vielmehr gehe es darum, die Mischung anzupassen, bis man das gewünschte Ergebnis erhält. Fehler werden im Stadthof nicht als Scheitern verstanden, sondern als Datenmaterial, ganz nach Samuel Beckett: “Ever tried. Ever failed. No matter. Try again. Fail again. Fail better.”
Zukunftsprinzip Spielen
Für die Spielwarenbranche ist der Stadthof besonders spannend, weil sich im Gebäude an vielen Stellen etwas zeigt, das weit über klassische Retail-Flächen hinausgeht: Spiel wird im Stadthof als Erlebnisversprechen verstanden, das Teil dieses Begegnungsortes und der Handelsflächen ist. Hier sollen sowohl Kinder als auch Erwachsene spielen. Dabei geht es nicht nur darum, Produkte hübsch in den Regalen zu präsentieren, sondern auch darum ein Erlebnis mit nach Hause zu nehmen. Ein Beispiel dafür ist Hura, die Hanau Retro Arcade im zweiten Obergeschoss. Dort können Besucherinnen und Besucher in die Welt der 70er-, 80er- und 90er-Jahre eintauchen. Die Arcade ist ein Gemeinschaftsprojekt mit For Amusement Only e.V. und dem Digital Retro Park e.V. – Museum für digitale Kultur. Auf mehr als 250 Quadratmetern stehen bis zu 30 Arcade-Automaten, Flipper, Heimcomputer und Videospielkonsolen bereit – ein Nostalgietraum für Kidults. Hier erleben Erwachsene Spiel als Erinnerungsraum, soziale Aktivität und Freizeitangebot während jüngere Generationen analoge und frühe digitale Spielkultur neu entdecken.
Auch andere Elemente im Stadthof gehen auf diese Entwicklung ein: die bereits erwähnte Baggerbude, Spielwarenflächen von Hape und Toynamics, kreative Mitmachformate, Workshops, offene Flächen und Ausstellungen. Selbst Kulturangebote wie das House of Banksy oder die Arcade in den oberen Stockwerken sind Teil derselben Bewegung: Menschen sollen nicht mehr nur in die Innenstadt kommen, weil sie etwas brauchen, sondern weil sie dort etwas Besonderes erleben, teilen, ausprobieren oder fühlen können.
Für Hersteller und auch Lizenzgeber entstehen daraus spannende Möglichkeiten. Der Stadthof kann als Testfläche für neue Sortimente, Markenwelten, Lizenzprodukte, Pop-up-Konzepte, Community-Events oder erlebnisorientierte PoS-Formate dienen. So beschreibt Katrin Raddatz etwa wie Toynamics im Stadthof ausprobieren wollte, wie es ist, nicht nur Hersteller, sondern auch Händler zu sein. Nach einem Jahr Erfahrung wird das Unternehmen die Fläche wieder verlassen, aber nicht im Streit, sondern weil die Kapazitäten für eine konsequente Bespielung fehlten. Auch das ist ein wichtiges Learning: Ein Showroom oder Pop-up funktioniert nicht allein durch die Fläche, hier sind auch Konzept, Ziele, Personal, Pflege, Ideen für Aktivierungen und mehr gefragt.
Pop-up als Entwicklungsinstrument
Hanau hatte bereits vor dem Stadthof Erfahrung mit temporären Handelskonzepten gesammelt. Susanne Schmitz, die sich selbst augenzwinkernd als „Headhunterin für Ladenkonzepte“ beschreibt, entwickelte im Rahmen von „Hanau aufLADEN“ Pop-up-Formate für Leerstände. Dabei will sie Flächen aber nicht nur kurzfristig füllen, sondern möglichst viele dieser Konzepte in die Verstetigung bringen, was in mehr als der Hälfte der Fälle gelang. „Lotte im Glück“ ist eine dieser Erfolgsgeschichten: Eine Online-Unternehmerin im Secondhand-Bereich suchte eigentlich nur ein größeres Büro und hatte zunächst keine Ambitionen, in den stationären Handel zu gehen. Über eine kleine Fläche im Pop-up-Store wuchs das Konzept von einer kleinen temporären Regalfläche Schritt für Schritt bis sie schließlich einen eigenen Laden im Stadthof belegt. Heute gilt sie laut Susanne Schmitz als eine der erfolgreichsten Händlerinnen in der Hanauer Innenstadt.
Solche Beispiele zeigen, dass Pop-ups mitnichten nur als temporäres Marketinginstrument verstanden werden können, sondern als niedrigschwellige Gründungs- und Transformationshilfe. Schmitz beschreibt ein früheres Konzept sogar als „Gewächshaus der Ladenkonzepte“: Kleine Marken, die allein keinen ganzen Laden hätten bespielen können, wurden gemeinsam präsentiert. Die Idee dahinter: Sämlinge einsetzen, beobachten, ob sie Wurzeln schlagen, und sie bei Erfolg in größere Strukturen „umtopfen“.
Für die Spielwarenbranche ist auch dieser Gedanke relevant. Viele kleinere Hersteller, Lizenznehmer oder kreative Marken verfügen über spannende Produkte, aber nicht über die Ressourcen für eigene Retail-Flächen. Ein kuratierter Erlebnisort wie der Stadthof könnte ihnen Sichtbarkeit geben.
Warum Hanau?
Hanau weist nicht die Kaufkraft von Städten wie Berlin, Hamburg oder München auf, doch genau das macht das Projekt interessant. Die Stadt liegt im Rhein-Main-Gebiet, hat in den vergangenen Jahrzehnten eine eigene Transformation durchlaufen. Daniel Freimuth erinnert sich daran, dass Hanau vor rund 25 Jahren noch als schrumpfende Industrie- und Schlafstadt von Frankfurt galt. Der Abzug der rund 30.000 amerikanischen Streitkräfte in den frühen 2000er Jahren stellte die Stadt vor enorme Herausforderungen, eröffnete aber zugleich große Entwicklungsflächen. Heute verweist Hanau auf starkes Bevölkerungswachstum, die Entwicklung ehemaliger Konversionsflächen und eine umfassend umgebaute Innenstadt, was nicht zuletzt auf ein Investitionsvolumen von rund 600 Millionen Euro zurückzuführen ist, die im Rahmen des umfassenden Stadtumbaus eingesetzt wurden, um die Innenstadt zu modernisieren und die fünf großen Plätze neu zu gestalten. Für den Zeitraum bis 2029 sieht das Investitionsprogramm der Stadt inklusive Eigenbetriebe und Tochtergesellschaften weitere 301,3 Millionen Euro vor und damit insgesamt rund 900 Millionen Euro bei Gesamtbetrachtung.
Seit Anfang dieses Jahres ist Hanau zudem kreisfreie Großstadt, ein Schritt, der das Selbstbewusstsein der Kommune unterstreicht. Genau dieses Selbstbewusstsein ist für den Stadthof entscheidend, denn das Projekt wäre ohne politischen Willen kaum denkbar gewesen. Der Kauf des Gebäudes wurde im Oktober 2023 einstimmig und fraktionsübergreifend beschlossen, was zentral war für die Geschwindigkeit der Projektumsetzung.
Eine weitere Besonderheit spielt eine Rolle: Hanau arbeitet mit einer Vorkaufsrechtssatzung, die der Stadt Einblick und Handlungsspielraum bei relevanten Innenstadtimmobilien verschafft. Das hieße nun nicht, dass die Stadt jede Immobilie kaufen wolle, erklärt Katrin Raddatz, vielmehr erfahre die Stadt durch dieses Vorkaufsrecht frühzeitig von Entwicklungen und kann gegebenenfalls Spekulation oder problematische Nutzungen verhindern, was es der Stadt erlaubt, aktiv mitzugestalten.
The dark side …
Doch was helfen inspirierende Konzepte und progressive Politik, wenn am Ende nichts dabei herauskommt? Der Stadthof ist ein öffentlich getragenes Projekt und ist damit abhängig von politischen Entscheidungen und kommunalen Finanzen. Daniel Freimuth sagt es ganz offen: Vor zwei Jahren sei die finanzielle Situation der Stadt besser gewesen als heute. Würde die Kaufentscheidung erst jetzt anstehen, wisse er nicht, ob man noch der Idee mit derselben Offenheit und „Can-Do-“Attitüde begegnen würde. Die große Frage lautet daher: Wie viel Gemeinwohl kann und will sich eine Kommune dauerhaft leisten? Ein konsumfreier Raum, öffentliche Nutzungen, Bildungsangebote oder günstige Testflächen sind stadtgesellschaftlich wertvoll, erzeugen aber nicht zwangsläufig ausreichende Mieterträge. Gleichzeitig muss ein Gebäude dieser Größe saniert, betrieben, geheizt, bespielt und weiterentwickelt werden. Und natürlich müssen die Händler, die im Stadthof Fläche gemietet haben auch Umsatz machen, um zu leben. Die Offenheit, mit der diese Fragen besprochen werden, tut dem Projekt gut. Denn sie verhindert, dass der Stadthof als romantisierte Wunderlösung erscheint. Er ist kein einfacher Ersatz für Kaufhof, kein Allheilmittel gegen Onlinehandel und Konsumzurückhaltung und keine Garantie für funktionierenden stationären Handel. Er ist ein Experiment, das mit Kosten, Risiken und Zielkonflikten verbunden ist, dessen Ergebnisse, Erkenntnisse und Impulse durchaus auch anderen Städten und Kommunen zugute kommen kann.
Was der Handel lernen kann
Der wohl wichtigste Punkt: Die Innenstadt von morgen braucht schöne Geschäfte, ja. Da Menschen jedoch nicht nur Konsumtiere sind, müssen Aspekte wie Aufenthalt, Zugehörigkeit, Erlebnis, Sortiment und wirtschaftliche Logik mitgedacht werden. Der Begriff „Erlebnisökonomie“ bringt es auf den Punkt. Die ist aber kein Trend, sondern eine notwendige Weiterentwicklung moderner Geschäftsmodelle. Genau hier liegt die Herausforderung. Viele Händler wissen längst, dass sich etwas verändern muss, doch zwischen Wissen und Umsetzung liegt ein weiter Weg, vor allem, wenn Personal fehlt, Marge gemacht werden muss, Mieten steigen, Frequenzen schwanken und die Kundschaft preissensibler ist als je zuvor.
Der Stadthof zeigt, dass Aufenthaltsqualität Frequenz erzeugen kann. Er zeigt aber auch, dass Frequenz nicht automatisch Umsatz bedeutet. Wer Menschen zum Verweilen einlädt, muss anschließend klären, welche Rolle Handel in diesem Verweilen spielt. Wird gekauft, gebucht, ausprobiert, gelernt, geteilt, abonniert, gesammelt, fotografiert, gespielt? Welche Angebote sind kostenlos, welche kostenpflichtig? Welche Partner profitieren von Sichtbarkeit, welche brauchen direkten Abverkauf? Und wer übernimmt die kuratorische und personelle Arbeit, die solche Flächen lebendig hält?
Gerade für die Spielwarenbranche eröffnet diese Diskussion Chancen. Spielwaren sind per se erlebnisfähig. Sie können getestet, gezeigt, erklärt, gemeinsam gespielt und in Geschichten eingebettet werden. Lizenzprodukte können Markenwelten in den Raum bringen. Kidult-Angebote können Erwachsene emotional ansprechen. Kreativsortimente können Workshops ermöglichen. Brettspiele können Communitys bilden. Konstruktionsspielzeug, Fahrzeuge oder Rollenspielwelten können zu kleinen Erlebnisinseln werden. Wenn also eine Branche für die Erlebnisökonomie prädestiniert ist, dann diese.
Das Fazit?
Nach einem Jahr Stadthof fällt die Bilanz nicht euphorisch aus, dennoch ist sie wertvoll. Hanau hat ein ehemaliges Kaufhaus in bester Innenstadtlage nicht leer stehen lassen, sondern es geöffnet, bespielt und zur gemeinsamen Lernfläche gemacht. Das Projekt bringt Menschen in die Innenstadt, schafft Aufenthaltsqualität, ermöglicht Experimente und macht sichtbar, wie viel Potenzial in Spiel, Begegnung, Kultur und neuen Handelsformaten steckt. Gleichzeitig zeigt der Stadthof sehr klar, dass alternative Handelskonzepte nicht automatisch wirtschaftlich tragfähig sind. Gute Ideen brauchen operative Kraft. Erlebnis braucht Pflege. Pop-ups brauchen Begleitung. Marken brauchen Aktivierung. Und öffentliche Räume brauchen ein Finanzierungsmodell, das über Begeisterung hinaus Bestand hat. Trotzdem – oder gerade deshalb – ist der Stadthof ein positives Beispiel. Hanau hat sicherlich nicht alle Antworten gefunden, aber die Stadt stellt die richtigen Fragen und sie hat Mut, sich selbst auszuprobieren. In einer Zeit, in der viel geklagt wird, weil unsere Innenstädte immer mehr zu zerfallen drohen, wird in Hanau gehandelt. Manchmal pragmatisch, manchmal improvisiert, manchmal mit Flipchart, Bagger und Arcade-Automat und immer mit der Überzeugung, dass Stadt mehr sein muss als Verkaufsfläche. Für die Spielwaren- und Lizenzbranche lohnt sich der Blick nach Hanau deshalb besonders. Denn hier wird sichtbar, dass Spielen, Erleben und Begegnen keine Randthemen des Handels sind. Sie könnten zu seinen wichtigsten der Zukunftsprinzipien werden.
Von links nach rechts: Kathrin Raddatz, Susanne Schmitz und Daniel Freimuth von der Hanau Marketing GmbH bringen mit Kreativität, Selbstreflektion und einer erfrischenden „Can-do“-Mentalität Leben in die Innenstadt von Hanau. (Bilder: © Stadt Hanau / Hanau Marketing GmbH)